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办案心得

卖家反悔拒绝卖房,买方可要双倍定金

2018-05-08

卖家反悔拒绝卖房,买方可要双倍定金

【案情】

2017年5月,王某通过咸阳市某中介公司与李某签订了《房屋买卖定金收付合同》,定购了李某位于咸阳市世纪大道某小区房产一套,房屋总价70万元。当天,王某通过中介公司向李某支付了3万元购房定金。双方在办理银行贷款审批手续过程中,由于房价涨幅较大,出卖人李某以各种理由一直不配合办理银行面签审批手续。经过王某和中介公司多次催促,李某提出要涨价8万元才愿意继续配合交易,否则拒绝出售该房产。多次交涉无果之后,王某将李某起诉到法院,要求解除定金合同,双倍返还定金6万元,并要求承担相应损失。

【律师分析

合同是双方自愿达成的,不违反法律法规的强制性规定,是合法有效的。双方都应当按照合同的约定履行各自的义务。但李某因为房产市场价格上涨,不愿继续按照原来的价格出售房屋,已经构成违约。按照《房屋买卖定金收付合同》第八条违约责任:若出卖方违反上述约定事项,无条件双倍返还定金给买房。若买房违反上述约定事项,无权要求退还定金。另外,根据《合同法》第94条第3项:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。《合同法》第115条规定:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定,一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求收回定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金”。因此,李某已经构成严重违约,导致王某购房的目的无法实现,同时也给王某造成经济损失。双方在协商无果的情况下,王某有权到法院起诉李某,要求双方返还定金,并赔偿其他损失。

【结果】

法院认为,原、被告签订的《房屋买卖定金收付合同》合法有效,双方应遵循诚实信用的原则,按约全面履行各自的义务。收取定金后,被告通过中介明确表示不再履行合同,经催促也未能履行,属于单方根本违约,原告作为守约方有权解除合同,被告应双倍返还购房定金6万元。

【律师提醒

房价上涨带来了二手房交易纠纷的大幅增加,出卖人因房价上涨而违约的行为,影响了正常的市场经济秩序,不利于房地产市场平稳健康发展,也不利于社会诚信的建设。在二手房交易中,合同约定应明确网签时间、资金托管、违约金等问题,预防纠纷的发生。

【法律依据】

合同法》第94条第3项:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

《合同法》第97条:合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。

《合同法》第115条规定:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定,一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求收回定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金”。

《担保法解释》第120条第一款:“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为,致使合同目的不能实现,可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”



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